こんにちは、オレンジデザインの菅原です。
当社はさいたま市を拠点に、おかげさまで設立から16年を迎えました。

日々お客様とお話しする中で、よくこんなご質問をいただきます。
「みなさん、だいたい築何年くらいでリノベーションしているんでしょうか？」
「最近、うちのマンション内でよくリフォーム工事を見かけるので気になって……」

実は、設立当時と現在とでは、私たちが手がけるマンションの「築年数」に大きな変化が起きています。今回は、さいたま市が発表した最新データも交えながら、私たちが現場で実感している「マンションリノベーションのリアルな動向」についてお話しします。

■1.　相談が多いのは「築15年〜25年」のマンションへ

かつて多かった「築26年〜40年（1985年～1999年新築）」のマンションからのご相談は、近年少なくなってきています。
代わって今、最もご依頼が増えているのが「築15年〜25年（2000年〜2010年新築）」のマンションです。

これは言い換えると、2000年以前に建てられたマンションでは、すでに何らかのリノベーションや修繕が行われ、ひと段落しているケースが多いことを示しています。

では、なぜ今「築15年〜25年」のマンションが動いているのでしょうか？
さいたま市が発表した【令和６年度 さいたま市マンション実態調査報告書（概要版）】のデータを見ると、その理由がはっきりと浮かび上がってきます。

■2.　データで見る、さいたま市マンションの「２つの大きな山」

さいたま市の分譲マンションストック戸数のグラフを見ると、過去に供給の「大きな山」が2回あることが分かります。

① 1994年〜1997年の山（築29年〜32年前後）

バブル崩壊後の不況を打破するため、住宅金融公庫の金利引き下げや住宅ローン減税の強化、消費税増税に伴う駆け込み需要などが重なった時期です。
この頃は、比較的小規模なマンションが大量に売り出されました。

② 2007年〜2008年の山（築18年〜19年前後）

いわゆる「不動産ミニバブル」と呼ばれた時期です。実は当時、私も不動産会社に勤務しており、価格が右肩上がりに上がっていくのを肌で体感していました。
当時は不良債権の買取再販や、一棟ビルの転売、建売住宅などが盛んでしたが、その後のリーマンショックで突如バブルが弾け、販売用不動産がだぶつき、在庫を抱えたデベロッパーが倒産するなど激動の時代でした。

このミニバブル期にさいたま市で誕生したのが、
「グランドミッドタワーズ大宮（941戸）」・「ラムザタワー（326戸）」といった、地域を代表する大規模タワーマンションです。
ありがたいことに、こちらのマンションでは当社でもこれまで数件のリノベーションをお手伝いさせていただいております。

■3.　なぜ今、中古リノベーションなのか？

この2008年の山を境に、さいたま市での新築マンション新規供給戸数は減少を続けています。さらに追い打ちをかけるように、近年の新築マンション価格の高騰が続いています。

そのため、住まいを探す、あるいは住み替えを考えるみなさんにとって、以下のような選択肢を選ぶ割合が増えるのは、ある意味で必然と言えます。

A：すでにリノベーションされている中古マンションを購入する

B：中古マンションを好みの立地で購入し、自分らしくリノベーションする

C：新築への住み替えを諦め、今住んでいる自宅をリノベーションして長く暮らす

現在、ちょうど「2回目の山（2007〜2008年頃）」に建てられたマンションが、設備や内装のメンテナンス時期（築15年〜25年）を迎えており、これが今、当社へのご依頼が増えている最大の理由です。

■4.　16年の実績があるからこそ分かる、オレンジデザインの「強み」

さいたま市で長年マンションリノベーションを続けてきたからこそ、私たちに見えてきたこと、そしてお客様に提供できる強みが3つあります。

① デベロッパーや施工ゼネコンによる「構造・仕様」の特徴を熟知している

マンションは、分譲したデベロッパーや施工したゼネコン、そして建てられた年代によって、構造や管理規約にハッキリとした特徴があります。
リクルートコスモス（現・コスモスイニシア）分譲の物件： 天井や壁、床がコンクリートに直接仕上げられている「直天・直壁・直床」が多く、フローリングの遮音等級が「LL-40」と厳しめに設定されている傾向があります。
長谷工コーポレーション施工の物件： 天井や壁に下地を組む「二重天井・フカシ壁」が多く、床は「直床」が多いという特徴があります。

こうした「壊してみないと分からない部分」の予測が最初から立つため、お見積もりやプランニングの精度が非常に高くなります。

② 過去に施工実績があるマンションなら、さらに安心・スムーズ

これまでに当社が施工した実績のあるマンションであれば、管理組合への申請手続きや管理規約のクセ、搬入経路なども全て把握しています。
そのため、お客様との打合せ時間を短縮でき、プランナーの設計や職人の施工におけるミスを防ぐことができます。

③ 目に見えない「配管トラブル」への早期対応

特に25年を過ぎると、給湯配管や排水管からの漏水、あるいは共用部からの雨漏りのお話をお聞きします。
私たちは表面を綺麗にするだけでなく、解体時にこうした隠れたリスクを見逃さず、適切な更新（配管の交換など）を行う技術と経験を持っています。

■5.これからのスタンダードは「断熱リノベーション」へ

今後、日本の住宅は新築・中古問わず「断熱基準」が厳しくなっていきます。
具体的には、これまでの「断熱等級4」の義務化に続き、2030年にはさらに厳しい「断熱等級5」が義務化される見込みです。

新築が高騰するこれからの時代、私たちのメインボリュームとなるのは、まさに2000年〜2008年頃に建てられたマンションです。
今後は、これらを一度コンクリート剥き出しの状態（スケルトン）に戻し、しっかりと断熱改修を施した上で間取りや内装を一新する「断熱リノベーション」の需要が間違いなく増えていきます。

一見きれいに見える築浅のマンションでも、冬寒く夏暑い部屋では、これからの時代を快適に過ごすことはできません。

■　結びにかえて

家は、大切な家族が安心して健やかに暮らすための場所です。
オレンジデザインは、これまでに培ったさいたま市での豊富な経験と実績をベースに、これからも時代の変化に合わせた『人生100年時代の安全、安心、快適な住まい』を提供できるよう、さらに技術と知識を積み重ねてまいります。

所有されているマンションのリノベーション、あるいはこれから中古マンションを買ってリノベーションしたいとお考えの方は、ぜひお気軽にオレンジデザインまでご相談ください！

▶︎ お問い合わせ・施工事例の確認はこちらから https://www.orangedesign-company.com/